工程律师事务所 *专业律师

怎么防止工程款拖欠
1、把好业主资金审查关。积极介入建设单位资信的审查，做到未雨绸缪。监理工程师的选择对承发包双方均有重要意义。发包人更换要征得承包人同意，因为这事关一些问题的公正和不偏不倚的确认。如果项目法人重视聘用和发挥监理工程师的作用，说明其较为稳健，具有可信赖的基础。
2、把好工程造价关。工程款结算难，一个重要问题是出在工程造价环节。过去较长时期，建筑工程款结算大都是以承、发包方委托审价单位，如中国建设银行审定的较终造价为依据；并同时，各级**公布有详细的收费定额标准，随时根据市场变动进行调整，可作为审价通行标准。
3、把好索赔关。施工合同中的索赔，指承包人在合同履行过程中，对并非由于自己的过错，并且属于应由发包人承担责任的情况所造成的实际损失，凭有关证据提出的给予补偿的要求，包括要求经济补偿和工期延长两种形式。首先要把握好索赔的分寸。主要是注意在认识上把索赔与违约区别开来。索赔重在据实补偿，故要有确切的证据和准确的验算；违约责任虽也在于弥补损失，但不强求验算，通常按约定的方法计算。

装修装饰工程属于建设工程律师，可以适用《*人民共和国合同法》*二百八十六条关于优先受偿权的规定，但装修装饰工程的发包人不是该建筑物的所有权人或者承包人与该建筑物的所有权人之间没有合同关系的除外。享有优先权的承包人只能在建筑物因装修装饰而增加价值的范围内优先受偿。
工程价款优先受偿的主体：1、只有承包人才享有工程价款优先受偿的权利。2、人不享有工程价款优先受偿的权利。3、装修装饰工程的承包人享有工程价款优先受偿权利。前提是装修装饰工程的承包人与建筑物的所有人直接签订了施工合同。装修装饰工程的承包人只能在建筑物因装修装饰而增加价值的范围内享有优先受偿权。4、施工合同无效，但是工程质量合格的，不影响承包人的工程价款优先受偿权。5、勘察人、设计人不享有建设工程优先受偿权。
建设工程优先受偿的范围，承包人建设工程优先受偿的范围**于施工合同约定的工程价款，包括：人工工资、材料款、设备款、*款等。工程款中的利润和管理费应当属于优先受偿的范围。否则，审判实务中就要将利润和管理费从工程款中分离出来，没有可操作性。发包人拖欠工程款的利息、因发包人违约给承包人造成的损失费或者违约金不属于优先受偿的范围。
不能行使工程价款优先受偿的情况：1、消费者已经支付购房款**过百分之五十的商品房。2、按照建设工程的性质不宜折价、**的建筑物。如医院、学校等公益建设项目。道路、桥梁等公共设施。3、承包人放弃工程价款优先受偿权之后，又主张优先权的，人民法院不予。

承包人已经在法律规定的期限内主张了工程价款优先受偿权，则*另行申请法院采取财产保全措施。因为建设工程价款优先受偿指的就是承包人的工程价款应当优先于抵押债权、已经申请法院财产保全的债权及一般债权优先受偿。实务中，我们见到很多承包人在主张了优先受偿权确认之诉的同时，仍然申请对开发商的在建工程实行财产保全，增加了承包人的诉讼成本，毫无必要。
建设工程价款优先受偿案例，内蒙古鄂尔多斯法院在执行某房地产开发公司的案件中，存在数名债权人的执行文书。包括：
1、总承包人持有的法院判决书。判决开发商给付承包人工程款。
2、装饰工程承包人持有的法院判决书。判决开发商给付装饰公司工程款及装饰公司享有工程价款优先受偿权。
3、银行持有的可以申请执行的公证文书。开发商向银行借款，开发商以自己的国有土地使用权进行了抵押，办理了抵押登记。
4、材料商持有的判决书。判决开发商应当给付材料款。
5、设备商持有的判决书。诉讼中设备商请求对开发商的部分房产进行的财产保全。
6、购房人持有的商品房买卖合同。购房人已经支付了购房首付款，办理了银行按揭。
上述债权人都向法院执行庭主张优先受偿权利。材料商说，我们的判决书生效在先，理应按照先后顺序实现债权。银行说，我们的债权办理了抵押登记手续，应当优先受偿。装饰公司说，我们的优先权已经经过法院确认。总承包人说，装饰工程属于工程，因此装饰公司不符合优先受偿的主体资格。设备商说，我们已经办理了财产保全，应当就财产保全的范围内优先受偿。购房人说，消费者权益应当优先保护。
执行庭无法说服各个债权人，主张债权人提起执行异议之诉。
较终法院判决债务偿还的顺位如下：1、已经办理了银行按揭的购房人，视为交付了全部购房款，依法有权取得所购商品房。是开发商债务偿还的*一顺位人。2、本案装饰工程是开发商直接发包的工程，不是工程，依据较高院**解释的规定，装饰公司符合工程价款优先受偿的主体资格。同时，装饰公司的优先权已经经过法院判决确认，因此，装饰公司就开发商欠付工程款的部分属于本案*二顺位债权。但是，判决书中确认的有关欠付工程款的利息及因开发商违约给其造成的损失费部分，不在优先范围之内，与本案一般债权同一顺位偿还。3、银行的债权基于已经办理的抵押登记手续，应当为债权*三顺位人。4、设备商在诉讼中已经采取了财产保全措施，可以就保全范围内的财产变卖以后，享有优先权。设备商是*四顺位债权人。总承包人、材料商的债权为一般债权，为本案债务偿还的最后顺位人。

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