上海房产纠纷律师，上海房屋买卖纠纷律师，上海房屋合同纠纷律师服务事务所

徐义明律师办理房产买卖、商铺租赁纠纷案件代理。 上诉人A、C因与被上诉人B商品房买卖合同纠纷一案，不服XX人民法院（X）民初字*XX号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审经审理查明，X年X月X日，B、A口头达成房屋买卖协议，B将坐落于XX室房屋卖给A，A于当日向B支付定金20000元。X年X月X日，B、A针对口头合同签订一份房屋买卖协议，约定B将上述房屋以价格552000元出售给A，期间B已交付的物业费、电梯费、装潢押金计4316元也由A承担，因开发公司尚未开*，双方约定由A承担5000元，B协助A到房产公司更改合同，将房屋购买者直接更名为A，如A资金不能及时到位，造成的一切过户费由A承担。双方还约定，A领取房产证hou ban li抵押daikuan，支付B的剩余房款，房款结清后，B交付钥匙，A不得以任何理由拖延办理daikuan，否则视为违约，违约金为100000元。合同签订后，A支付了B购房款250000元，B收款同时向A出具了收条1份。因A未能支付全部房款，故B**领取了该房屋的房产证，于X年X月X日缴纳契税3920元。X年X月X日，B、A进行了结算，A并于结算当日向B出具欠条1份，欠条注明“兹有本人与B房屋买卖经双方实际结算，暂欠房款贰拾捌万整，此款待银行daikuan到位一次性付清（25日前付清）。欠款人A”。之后，A一直未向B付款。B经多次催要无着后于2010年9月21日诉来法院，要求A立即支付购房款28万元，并承担违约金10万元。 　　原审又查明，A于2010年8月上旬即领取上述房屋的房产证，并于2010年8月9日以该房屋在XXX办理了办理抵押daikuan，daikuan金额为350000元。A将其提交的抵押合同签订日期改为2010年8月19日。

原审再查明，A庭审中提交了B书写的收条1份，但该收条不完整，四边已被裁剪，上诉人A、C不服上述判决，向本院提起上诉称，一、原审判决认定事实不清。上诉人提交的25万元收条是被上诉人在2010年8月17日后出具的。本案合同系无效合同，因为双方签订房屋买卖协议时，未取得转让房屋的房屋权属证书。法院在审理主合同时，未对定金合同作出审理。另外、费用、税金、daikuan等均是待决事项。二、原审法院适用法律错误。上诉人没有违约行为，不应承担10万元违约金。 　　被上诉人B在法定期限内未作书面答辩。 　　二审经审理查明的事实与原审相同，本院依法对原审法院查明的本案事实予以确认。 　　本院另查明，2011年2月16日二审听证中，本院要求上诉人对其付款情况进行举证，上诉人仅举证定金25000元收条及250000元房款收条（未署明日期）。 　　案件审理过程中，上诉人虽未对违约金是否过高提起上诉，但本院认为被上诉人主张的违约金较高，故建议被上诉人对违约金部分进行调整，被上诉人自愿主张违约金为70000元。 　　本院认为，该案属双方当事人因商品房买卖欠款产生的纠纷。双方确定商品房买*额为552000元，合同双方对商品房买卖行为各负有特定的权利与义务，出卖方B应交付所交易房屋，受让方A应支付约定对价。本案中，受让方A在支付给出卖方B250000元后，B即向A交付了产权凭证，A现已完成产权过户手续，并向银行办理了抵押daikuan。故此，受让方应支付合同约定金额。出卖方B认为其已协助A完成产权过户手续，已履行其合同义务，并认为受让方仅支付部分价款，尚欠280000元未付，并要求受让方A根据合同承担违约责任。双方对于受让方A在双方合同签定之后已支付250000元房款并无异议。2010年8月17日，双方对于房屋买卖进行结算，并由A出具欠条，载明：受让方A仍欠出卖方B280000元。现上诉人A称2010年8月17日协议签订之后再次支付B250000元，且有B收条为证。关于收条没有署明日期的问题，上诉人认为收条收到之时即没有署明日期，故其仅欠被上诉人B仅为5000元，其余价款已经支付完毕。对此本院认为，根据……当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案属双方当事人因商品房买卖欠款产生的纠纷，双方应当根据合同约定，履行合同约定的权利、义务。被上诉人已按约定出让了交易的商品房，则上诉人应按合同约定支付房款552000元。现双方对合同价款的履行产生异议。对于合同价款的履行情况，买受人负有举证义务，且上诉人二审听证时，对于举证义务并无异议。故上诉人应负有相应的举证责任，证明其已完成支付价款义务。本案中，根据上诉人一审时所举证据，和二审举证情形，表明上诉人仅能证明其已向被上诉人支付了275000元购房价款，余下280000元购房价款则未能提供相应证据证明其已向被上诉人支付，故上诉人应承担其举证不能的不利后果。至于双方约定的100000元违约金，本案中，上诉人未能按合同约定完成其支付价款的合同义务，已属违约行为，但被上诉人一审中主张的违约金过高，显失公平，经本院释明，被上诉人自愿将违约金降低至70000元。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院对原审判决合同价款部分予以维持，对违约金判决部分予以变更。判决如下： 　　一、维持XX人民法院（XX）X民初字*XX号民事判决主文中支付购房款部分，即上诉人A、C于本判决生效之日起10日内给付被上诉人B购房款280000元。 　　二、变更XX人民法院（2010）X民初字*X号民事判决主文中支付违约金部分为，被上诉人A、C于本判决生效之日起10日内支付被上诉人B违约金70000元。 　　如果A、C未按本判决*的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 ……